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Gut zu wissen …

Außenprovision

Als Außenprovision wird die Provision bezeichnet, die der Käufer beim Verkauf einer Immobilie zu entrichten hat. Sie wird als bestimmter Prozentsatz im Verhältnis zum Immobilienwert festgelegt und offen ausgewiesen. Je nach Bundesland bewegt sich die Außenprovision zwischen drei und sieben Prozent.

Berufshaftpflichtversicherung

Da bei der Tätigkeit als Immobilienmakler schnell hohe Schadenssummen entstehen können, die unter Umständen die berufliche Existenz bedrohen, ist der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung von großer Bedeutung. Diese schützt den Makler bei Personen-, Sach- oder Vermögensschäden vor Forderungen Dritter. Eine Berufshaftpflichtversicherung übernimmt in diesem Fall eine Schadensbearbeitung der Ansprüche und gleicht sie aus, wenn sie berechtigt sind.

Die Leistungen dieser Versicherung hängen prinzipiell davon ab, welche Tarifkonditionen vertraglich fixiert wurden – besonders hinsichtlich der Höhe der Deckungssumme und des Selbstbehaltes. Unabhängig davon werden aber immer die Prüfung des Haftungsanspruches dem Grunde und der Höhe nach, Abwehr unberechtigter oder überhöhter Ansprüche sowie der Ausgleich berechtigter und durchsetzbarer Forderungen von der Versicherung übernommen.

Bestellerprinzip

Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse tritt ab 2015 das so genannte Bestellerprinzip in Kraft. Das heißt, dass der Vermieter und nicht mehr der zukünftige Mieter den Makler bezahlt.

Due Diligence

Wörtlich bedeutet dieser Begriff „sorgfältige Prüfung“. Beim Due Diligence für Immobilien handelt es sich also um eine umfassende, detaillierte und systematische Immobilienprüfung.
Zu den Analysefeldern gehören:

  • Market Due Diligence u. a. mit der Untersuchung von Immobilienmärkten und -standorten sowie von Potenzial und Image eines Objekts
  • Legal Due Diligence u. a. mit der Aufnahme der Grundbuchdaten einer Immobilie, der Analyse der Mietverträge und Mietsicherheiten und der Analyse sonstiger Verträge, Rechte und Pflichten
  • Tax Due Diligence u. a. mit der Aufnahme der steuerlichen Verhältnisse und der Untersuchung möglicher steuerlicher bzw. immobilienspezifischer Risikobereiche
  • Financial Due Diligence u. a. mit der Analyse von Immobilienbewertungen (Asset Deal/Share Deal) und der qualitativen sowie quantitativen Risikobetrachtung und -analyse
  • Technical Due Diligence u. a. mit der Untersuchung des technischen und baulichen Zustandes einer Immobilie
  • Environmental Due Diligence u. a. mit der Analyse der Standortqualität und der Untersuchung von Altlasten in Boden, Wasser und Gebäude

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die ein Grundstück betreffenden Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse dargelegt sind. In Deutschland muss jedes Grundstück im Grundbuch verzeichnet sein. Es wird beim Amtsgericht geführt und gliedert sich, neben der Aufschrift und dem Register, in drei Abteilungen.
Die erste Abteilung enthält Angaben zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten und die Grundlagen der Eintragung.
In der zweiten Abteilung sind alle Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten aufgeführt. Zu den Beschränkungen zählen Vermerke über Nacherben, Testamentsvollstrecker, Zwangsversteigerung und -verwaltung, Insolvenz, Sanierung sowie Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum. Als Lasten werden u. a. Reallasten, Wohn- und Nutzungsrechte oder Erbbau- und Vorkaufsrechte verzeichnet.
In die dritte Abteilung werden die Grundpfandrechte eingetragen: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Erwerb einer Immobilie bzw. eines Grundstücks erhoben. Die Höhe der Steuer variiert, abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist dem Wesen nach eine Rechtsverkehrsteuer, da sie auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts oder an Vorgänge des Wirtschaftsverkehrs anknüpft.
Die Grunderwerbsteuer entfällt bei einer Schenkung, Erbschaft und beim Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, zum Beispiel bei Eltern und Kindern. Bei Geschwistern gilt diese Regelung jedoch nicht.

Mietpreisbremse

Die vom Bund beschlossene Mietpreisbremse greift ab dem Frühjahr 2015 und sieht vor, dass die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bestehende Mietverhältnisse sind von dieser Regelung nicht betroffen. Die Mietpreisbremse gilt nur in Regionen mit erhöhtem Wohnbedarf, die von den Bundesländern ausgewiesen werden, und ist auf fünf Jahre beschränkt.

Mietspiegel

Bei einem Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten im frei finanzierten Wohnungsbau in einer (meist größeren) Stadt. Er entsteht in Zusammenarbeit der Kommune mit Mieter- und Vermieterverbänden und beinhaltet verschiedene Kategorien, nach denen Wohnungen eingeordnet werden und der Mietzins verglichen wird. Zu diesen Kategorien gehören u. a. Wohnlage, ÖPNV-Anbindung, Baujahr des Hauses, Ausstattung der Wohnung oder bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie zum Beispiel Wärmedämmung.
Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrunde liegende Mietzinsspanne für aus.
Vermieter und Mieter können so gleichermaßen sehen, ob die verlangte bzw. entrichtete Miete ortsüblich und angemessen ist.

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten für Gebäude und Grundstücke werden von Sachverständigen auf Antrag von Eigentümern, Inhabern von Rechten, Behörden, Gerichten und Justizbehörden erstellt.
Dabei wird der Marktwert (Verkehrswert) nach § 194 Baugesetzbuch festgestellt. Bei der Wertermittlung werden u. a. die Lage und Beschaffenheit eines Grundstücks, die Größe, der Zustand und der Zuschnitt einer Immobilie als wichtige Faktoren einbezogen.
Durch ein Verkehrswertgutachten lässt sich also für Käufer und Verkäufer ein verlässlicher Preis ermitteln.

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung als Teil der Berufshaftpflicht sichert den Immobilienmakler im Ereignisfall vor erheblichen Forderungen von Kunden bzw. Interessenten ab, wenn Vermögensschäden etwa durch Berechnungsfehler, falsche Auskünfte oder Beratung, aber auch durch Fristversäumnisse oder die Nichtweiterleitung wichtiger Korrespondenz und Dokumente entstanden sind.

Gegenüber anderen Haftpflichtversicherungsarten besteht bei der Vermögensschadenhaftpflicht das sogenannte Verstoßprinzip. Das heißt: Vermögensschäden werden in der Regel nicht sofort sichtbar, sondern treten erst nach einiger Zeit zutage. Dabei ist der Verstoß, also das berufliche Versehen bzw. Fehlverhalten, gleichzusetzen mit dem Versicherungsfall. Das hat für die Geschädigten den Vorteil, dass auch solche Schäden durch die Versicherung abgegolten werden, die erst im späteren Verlauf aus dem ursprünglichen Verstoß resultieren. Der Versicherte ist wiederum so noch besser vor den finanziellen Folgen seines Fehlverhaltens geschützt.

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Dirk BechtUnser oberstes Ziel: Die Zufriedenheit unserer Kunden. Das ist keine Floskel, das ist unsere Herzensangelegenheit. Wir sind froh mit dem Haus der Immobilien einen Partner gefunden zu haben der diese Philosophie genauso lebt wie wir selbst.

Dirk Becht, Geschäftsführer DIVM

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